Verkehrswertermittlung gemäß § 194 BauGB

Was ist der Verkehrswert?

Der Begriff des Verkehrswerts ist im Baugesetzbuch (BauGB) unter § 194 definiert:

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Zusammengefasst ist der Verkehrswert eine Preisprognose unter Berücksichtigung der Marktlage und der jeweiligen Besonderheiten der zu bewertenden Immobilie, der am wahrscheinlichsten am Markt zum Wertermittlungsstichtag zu erzielen ist.

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Grundsätzlich können für die Verkehrswertermittlung gemäß § 194 BauGB das Sach-, das Ertrags- und das Vergleichswert­ver­fahren herangezogen werden. Diese drei Verfahren sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) beschrieben. Der Verkehrswert wird aus dem Ergeb­nis der heran­gezogenen Verfahren unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grund­stücksmarkt zum Wertermittlungsstichtag abgeleitet.

Wann benötigt man eine Verkehrswertermittlung?

Typische Anlässe sind:

• Verkauf Ihrer Immobilie (Erlangen, Landkreis Erlangen-Höchstadt)
• Erbschaft oder Schenkung
• Scheidung oder Trennung
• Überprüfung eines Gutachtens
• Belastungen wie Nießbrauch oder Wegerecht
• Kauf einer Immobilie

Braucht man immer ein Verkehrswertgutachten?

Für den Immobilienverkauf benötigt man in der Regel kein umfassendes Verkehrswertgutachten. Auch beim Kauf einer Immobilie, wo noch nicht sicher ist, ob man den Zuschlag erhält, ist ein Verkehrswertgutachten aus Kostengründen nicht die richtige Wahl. Dagegen ist für eine juristische Auseinandersetzung wie zum Beispiel für einen Widerspruch beim Finanzamt, ein umfassendes Verkehrswertgutachten notwendig. Sie sehen, bevor man sich für ein Verkehrswertgutachten entscheidet, sollte geprüft werden, für welchen Anlass die Wertermittlung durchgeführt werden soll.

Es gibt auch Fälle, wo man einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit der Verkehrswertermitttlung beauftragen sollte.

Daher erfordert jedes Anliegen eine individuelle Beratung, um den passenden Bewertungsumfang zu bestimmen und abzuklären, ob wir der richtige Ansprechpartner sind oder besser ein Kollege.

Kosten einer Immobilienwertermittlung?

Die Kosten setzen sich ausfolgenden Posten zusammen dem Honorar für die Wertermittlung, der Aufwandspauschale, den Auslagen für Dritte, den Zeitaufwand für die Beschaffung von Unterlagen und den Fahrtkosten.

Eine Marktpreiseinschätzung wird meist nach Zeitaufwand berechnet. Die Kosten belaufen sich auf in der Regel auf ca. 800 Euro brutto.

Die Kosten für eine schriftliche Immobilienwertermittlung (ohne Dienstbarkeiten und Vorliegen sämtlicher Unterlagen), oftmals als Kurzgutachten bezeichnet, starten bei 1.650 Euro brutto.

Für die Erstellung eines ausführlichen Verkehrswertgutachtens muss man mit Kosten von mindestens 2.500 Euro brutto rechnen. Hier ist das Honorar abhängig vom Zeitaufwand oder vom ermittelten Verkehrswert.

Bearbeitungsdauer für eine Verkehrswertermittlung?

Die Bearbeitungsdauer hängt von verschieden Faktoren ab. Welche Unterlagen sind vorhanden, welche fehlen, wie lange dauert es, bis Auskünfte und Dokumente vorliegen, wie schnell bekommt man einen Ortstermin usw.

Bei einem kurzfristigen Ortstermin und vorliegen aller Unterlagen ist eine schriftliche Immobilienwertermittlung in der Regel innerhalb von 2-3 Wochen verfügbar, wobei dies auch abhängig von der jeweiligen Auftragslage ist. 

Ein umfassendes Verkehrswertgutachten dauert erfahrungsgemäß wesentlich länger. Hier kann sich die Bearbeitungszeit auch mal zwei bis drei Monate hinziehen.

Wie ist der Ablauf einer Immobilienwertermittlung?

Nach Auftragserteilung wird ein Ortstermin zur Besichtigung der Bewertungsimmobilie vereinbart. Fehlende Unterlagen werden beschafft. Nach der Ortsbesichtigung, der Durchsicht aller Dokumente und Recherchearbeit wir die Verkehrswertermittlung gemäß § 194 BauGB durchgeführt. 

Wer führt die Immobilienwertermittlung durch?

Die Verkehrswertermittlung führt Herr Diplom-Betriebswirt (BA) Boris Grüske, IHK-zertifizierter Immobilienmakler und TÜV-zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken durch. Er ist seit über 30 Jahren als Immobilienmakler in Erlangen und im Landkreis Erlangen Höchstadt tätig und seit 2006 als Sachverständiger bzw. Gutachter für Immobilienwertermittlung.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Hier finden Sie zwei PDF-Listen mit den erforderlichen Unterlagen für Eigentumswohnungen sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser. Weitere Dokumente, wie Vollmachten, können im Downloadbereich heruntergeladen werden.

Grüske Immobilien e.K.

Inhaber Boris Grüske

Dompfaffstr. 124 I 91056 Erlangen

Tel. 09131/ 2 42 64

Mail info@grueske-immobilien.de

Termine nach Vereinbarung:

Sie erreichen mein Büro telefonisch Montag bis Freitag von 9.00 bis 17.00 Uhr.